Maankäyttösopimuksen laadintaan liittyvä kustannustarkastelu

Abstract

Tämän kandidaatintyön tavoitteena on tarkastella maankäyttösopimusten laadintaan liittyviä kustannuksia ja niiden määräytymistapoja. Työssä perehdytään erityisesti katurakentamisen kustannuksiin ja niiden huomioimiseen maankäyttösopimuskorvauksissa. Kohdealueena toimii Oulun kaupungin Oulunsalonrannan uusi asemakaava-alue, jonka alustavat asemakaava- ja katurakentamisen suunnitelmat muodostavat laskelmien perustan. Työ toteutetaan yhteistyössä Oulun kaupungin Yhdyskunta- ja ympäristöpalveluiden kanssa.

Työn teoriaosuudessa käsitellään maankäytön suunnittelun hierarkiaa ja alueidenkäyttölakia (entinen maankäyttö- ja rakennuslaki). Lisäksi tarkastellaan maankäyttösopimusten roolia kunnallisessa maapolitiikassa sekä niiden vaikutusta yhdyskuntarakentamisen kustannusten jakautumiseen. Keskeisenä tarkastelun kohteena on yhdyskuntarakentamisen kustannuksiin perustuva maankäyttömaksu sekä vaihtoehtoiset kustannustenjako- ja korvausperusteet kehittämiskorvauksen avulla.

Laskelmissa selvitetään alueen katurakentamisen kustannusten jakautuminen sekä uuden asemakaavan tonttien arvonnousu, josta määritetään kehittämiskorvauksen määrä. Oulunsalonrannan katurakentamisen kustannusten kattaminen ei onnistu uuden rakennusoikeuden arvonnousulla, ellei käytetä suurinta kehittämiskorvauksen summaa ja karsita katurakentamisen elementtejä pois, kuten kevyen liikenteen väyliä. Alueen tonttitehokkuus on hyvinkin matala. Tehokkaammat kaavaratkaisut parantaisivat taloudellista kannattavuutta, mutta pitkällä aikavälillä väljempi kaava voi kuitenkin edistää kaupungin kasvua ja elinvoimaisuutta uusien tyytyväisten asukkaiden toimesta.